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翠微股份:高资产定价反映物业价值 中性评级

作者: www.jszh188.com 来源:江苏中恒物业有限公司 发布时间:2013-12-16

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翠微股份近期公告,公司拟以发行股份及支付现金购买当代商城海淀区国有中心持有100 %的股权,甘家口大厦100 %的股权,而发行股份募集配套资金不超过10名投资者,募集资金总额不超过5.2亿元。

发行股份购买资产+现金支付,sp全讯网定向募集配套资金用于该计划包括购买资产,提高配套资金两部分: 1 )建议售价13.68元/股发行股份约1.53亿股的海淀区国有中心,并在同一时间支付现金代价3.65亿元(估计值相关资产24.58亿元),以购买100 %的股权,当代商城和100 %的股权由北京甘家口大厦举办; 2)不低于6.97元/股的价格减去,以不超过10名投资者在本次非公开发行股票募集配套资金,募集资金总额不超过5.2亿元。

当代商城中关村相关资产(建筑面积62000平方米)和甘家口大厦(建筑面积3.7万平方米),位于中央商务区和创建九十年代,该公司拥有约82,700物业楼面面积平方米,运行更稳定,但成长性一般;当代鼎城店(建筑面积43000平方米)该物业的租赁,开幕已进入2009年的业绩释放期。经过资产注入,公司将有效地扩大了规模,据北京商业信息咨询中心的数据,在完成重组崔嵬上升至约15 %,由10 %的市场份额在北京之后。(http://kaimenwh.com/bct/)博彩通 沃清环保科技上海办事处

资产注入提升规模, 13年摊薄后EPS约11.6 %的最高税率,sp全讯网假设收购资产可以筹集资金,支持6.97元的发行价的实施按照/股份及相关资产13净利润7000万美元, 13年摊薄后每股盈利预测毛利率为11.6 % (不考虑上调盈利预测的配套资金),相当于21.1倍的13年的估值。

在不考虑募集配套资金,在当前的股票+现金购买资产(为13年盈利的标的资产预估7000万元)的估计,公司13年EPS = 0.44元,比重组前较厚的2.7% ,上市公司参与收购方案的若干资产的自有资金,最终起到了增厚的帮助。

定价反映该物业的价值高,但可能会影响投资者的积极性,参与有关资产,包括三家百货公司和两个商业物业资产重组,按照成本估算2.458十亿人民币,据估计对应13年PE = 35.1X , PS = 0.97X的。较高的定价反映了资产的商业物业心脏的值,但超过35倍的PE注入仍可能有的了市场的认可无疑。此外,sp全讯网为筹集配套资金发行价格6.97元/股对应13年PE约15.2倍,虽然比公司的动态市盈率略低,但仍高于行业平均的14倍为高。总体而言,资产定价过高可能会影响投资者的热情。

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